10月25日，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称“万达商管”)第三次向港交所递交主板IPO申请，在更新的招股书中，万达商管披露了2022年上半年业绩。值得一提的是，此次递交招股书距离上次递交失效仅过了一天。在如此短的时间内三度递表港交所，可以看出万达商管确实急于上市，而背后的原因则不得不提到去年签订的一份对赌协议。
业绩严重依赖万达集团
万达商管是万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体。招股书披露，2019年-2021年，万达商管分别实现营业收入134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元;净利润分别为12.47亿元、11.12亿元、35.12亿元。
今年上半年，万达商管的业绩继续保持了良好的增长态势，实现营业收入134.80亿元，净利润40.47亿元，也就是说，万达商管上半年净利润已超2021全年。
万达商管称，业绩增长主要系委托管理模式下的商业管理服务收入同比大增230.7%至29.93亿元所致。据悉，目前万达商管的运营模式有两种，分别为委托管理模式和租赁运营模式，服务对象为万达集团或独立第三方商业广场。
但新快报记者注意到，目前万达商管的业绩还是严重依赖于万达集团。2019年-2022年上半年，万达商管依托万达集团项目的收入分别为96.4亿元、116.76亿元、163.82亿元和94.48亿元，占比同期商业运营服务收入的71.7%、67.9%、69.8%及70.1%。对此，万达商管也坦言，自身无法控制万达集团的项目，且万达集团的任何不利发展均可能影响到万达商管的业绩。
为了应对这一局面，万达商管也开始加强第三方商业广场的运营管理。目前万达商管储备项目共196个，其中175个属于独立第三方项目;而在管第三方广场数量也从2019年的71个上升到了目前的140个，占比总数量从22.0%上升到了32.9%。
融资募得468亿港元
对于前两次招股书的失效，市场普遍认为是当下物管股行情不佳。9月底，万物云上市首日的破发也印证了这一点。然而，此时的万达商管恐怕等不了了，因为留给它上市的时间已经不多了。
2021年8月，万达商管进行了一轮Pre-IPO融资，该融资募得468亿港元，由太盟投资集团(PAG)领投，碧桂园、腾讯、中信资本以及蚂蚁集团等知名企业共同参与。在此背景下，万达商管与投资方签订了对赌协议，协议中对自己的上市进程进行了承诺，如果万达商管在2023年年底前未能完成上市工作，则有义务向Pre-IPO投资者回购股份。如今距离这一期限仅剩下1年。
不仅如此，万达商管2021年-2023年的实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。
需要指出的是，万达商管招股书中披露的2021年35.12亿元的净利与对赌协议中承诺净利相差甚远，对此万达商管认为，2021年5月之后公司才向委托管理模式下管理的商业广场收取运营管理服务费，因此上半年的净利润数据参考意义并不大，按照新运营模式，下半年实现净利润约28.5亿元，因此万达商管的结论是“公司已经完成了2021年模拟口径的净利润承诺”。
有相关人士表示，考虑到该对赌协议是2021年8月才签订，如果全年业绩计算方式按下半年新运营业绩模拟计算的话，万达商管的说法也并非说不过去，但具体如何执行，还得看协议期满后各方的态度。
