1、报告摘要
Ø 行业动态：华夏幸福、朗诗向轻资产转型，绿地控股向产业链上下游探索；各地政府和房企抓住“818”造节促销，本月新一轮营销活动升温；太古地产、万科、融创数智化营销加强科技技术，打造场景、社群营销，营造美好生活服务。
Ø 市场供应：本月重点34城市开盘项目量为829个，环比上涨12.5%。其中1000~2000万㎡规模的城市开盘项目量为456个，环比涨幅最大，典型城市为上海、佛山、宁波、惠州、重庆等。
(相关资料图)
Ø 市场需求：全国项目客户关注热度环比上涨4.9%，同比下降19.5%，同比降幅增加2.4个百分点；客户购买意愿热度环比下降6.2%，同比下降34.4%，同比降幅增加0.1个百分点。从促销活动效果来看，线上客户报名覆盖率最高的为市场规模在1000万㎡以下的城市，达9.9%，主要为东莞、昆明、厦门等城市。
Ø 房企数智化营销：本月房企数智化排行榜TOP为万科、保利、龙湖、碧桂园、金地、中海、招商、华润、融创、金茂。数智化营销在建设、服务和管理三个维度发展水平存在明显差异，数智化建设较为成熟，数智化管理目前还有较大提高空间。
2、行业动态：房企轻资产转型加快，“818”造节营销活动升温，结合科技手段打造场景化成为数智化营销热点。
经历上个月营销活动的短暂沉寂后，8月借助“818”造节和“金九银十”前期宣传造势，政府和房企营销活动升温活跃。8月较多房企发布上半年经营财报，并伴随新的战略转型，华夏幸福、朗诗向轻资产转型，绿地控股向产业链上下游探索，打造城市运营商；在营销活动上，地方政府和房企补贴、降价配合发力，努力稳定楼市；在数智化营销方面，越秀、金地在直播营销上重点发力，太古地产、万科、融创则增强科技手段和场景、社群营销，打造美好生活服务。
3、市场供应：供应增加，34个代表城市项目开盘量环比上涨12.5%；市场推盘项目量与4-5月近乎持平。
3.1 全国34个代表城市月度开盘量走势
8月重点34城市开盘项目量为829个，7月开盘量为737个，环比上涨12.5%，与4月、5月开盘量近乎持平。重点城市开盘量回暖，一方面在“728”政治局会议“保交楼、稳民生”政策下各地政府积极推进去库存的房地产稳定发展工作，另外本月各地项目借助“818”造节，为传统“金九银十”热销季预热，推盘相比上月有所升温。
3.2 全国34城不同分类月度开盘量走势
从不同市场规模城市分类来看，各类型城市开盘量均环比上涨。其中1000~2000万㎡规模的城市开盘项目量为456个，环比涨幅最大。主要因上海、佛山、宁波、惠州、重庆加大开盘量，其中上海在8月14日推出今年第四批次房源39个项目。1000万㎡以下规模的城市开盘项目量为176个，环比增加11个。主要因南昌、无锡、合肥、昆明开盘量环比上涨。2000万㎡以上规模的城市开盘197个，环比增加6个，主要是成都开盘量增加带动。
从不同类别的城市分类来看，潜力城市本月增幅最大，近几月数量变动也最为明显。6月、7月、8月开盘量分别为475个、325个、390个，潜力型城市如上海、佛山、宁波、重庆等市场规模较大，开盘容易受市场周期影响集中推盘，因此本月市场升温集中推盘较大。
4.市场需求：客户关注热度上涨4.9%，购买意愿热度下降6.2%，主推项目报名量环比下降1.0%。
4.1 代表房企全国项目热度
8月数智化营销榜单TOP10房企的全国项目客户关注热度环比上涨4.9%，同比下
降19.5%，同比降幅增加2.4个百分点；客户购买意愿热度环比下降6.2%，同比下降34.4%，同比降幅增加0.1个百分点。整体看来本月头部房企关注热度比上月回暖，但与去年同期差距继续扩大，主要因本月房企加大开盘量和营销活动力度，带动消费者关注度，但经济和就业承压下，客户购买意愿并没有被带动回暖，购买意愿热度下降。
4.2 新房市场营销活动效果
将全国重点34个城市线上主推项目进行梳理，8月的客户报名量环比上个月下降1.0%，对比上个月降幅明显收窄。主要因本月房企借助“818”促销活动回温加码，如龙湖“宠粉节”，越秀818好房选品节直播活动等，都带动项目的活动报名量增长。从不同市场规模上来看，规模在1000~2000万㎡城市的整体涨幅最大，上涨5.6%；从城市类型上来看，机会城市环比涨幅最小，上涨33.0%。
本月34城整体客户报名覆盖率为8.5%。从不同市场规模城市来看，线上客户报名覆盖率最高的为市场规模在1000万㎡以下的城市，达9.9%，主要因东莞、昆明、厦门等市场主推项目报名量相对上月有明显增量。其中东莞连续两个月报名项目量都增幅明显，且网签成交量在7-8月同比基本持平，表现相对较好；昆明政策方面有降息、购房补贴等实质性利好，商品住宅本月有11个项目获取预售证，新增供应环比上涨51.8%，网签成交量环比上涨51.7%，“低价走量”的效果较为显著；厦门本月岛内新盘相继入市，整体去化明显提升。从各类型来看，明星城市客户报名覆盖率依旧最高，为10.5%。此类城市中报名量较大的有西安、长沙、武汉等，其中西安在本月推出27个项目，开发商纷纷推出折扣优惠项目，吸引较多的报名量。
5、房企数智化营销：TOP10房企数智化建设较为成熟，数智化管理目前还有较大提高空间。
5.1 本月房企数智化营销排行榜及解读
本月房企数智化排行榜：万科、保利、龙湖、碧桂园、金地、中海、招商、华润、融创、金茂位居数智化营销前十强。
数智化营销在建设、服务和管理三个维度发展水平存在明显差异，数智化建设较为成熟，数智化管理目前还有较大提高空间。在数智化建设上，房企整体发展水平较好，其线上顾问、VR看房、AI讲房等功能建设都较为齐全，不过在线上售楼处建设上还有较大发展空间。在数智化服务方面，房企整体还处于快速发展阶段。在服务上TOP10房企在金牌顾问量、一房一价项目量上本月的覆盖量较低，未来可加强培养优秀数智化营销人员，提高项目价格精细化管理。在数智化管理上，目前TOP10房企整体处于起步发展阶段，今后需要大力提高。如1分钟微聊回复率（≥40%）的平均数据在40%以下，客户线下到访率平均数据在5%左右，今后可提高顾问人员数智化营销意识，改善数智化营销话术等，提高数智化管理效果。
本月万科不仅综合得分居于首位，数智化建设和数智化服务也都居于首位。在数智化建设上万科的在线上售楼处、线上顾问数量、日照等功能建设上优势明显，分别占比TOP10总数的28.4%、16.8%和15.9%。数智化服务方面金牌顾问人员数量、一房一价项目量分别占比TOP10总数的22.3%和16.8%，发展较为领先。
本月保利综合排在第二位，其数智化建设和服务也都居于第二。在数智化营销建设方面其线上顾问量和VR看房项目量分别占比TOP10总数的16.8%和17.3%。数智化服务方面AI评测和一房一价项目量占比TOP10总数的14.8%和14.5%。
龙湖综合排在第三位，在数智化建设、服务和管理上发展较为均衡。龙湖在数智化营销建设上注重功能产品和人员服务的均衡发展，尤其是近几个月其他房企更注重数智化营销产品的发展，而龙湖在人员管理上不断提高短板，因此整体发展较为均衡。
5.2 本月排行榜说明
1) 排行榜评判逻辑
房地产企业数智化营销TOP10和TOP100排行榜主要从3大维度、7个方面的22个细项指标进行量化评分，3大维度分别是数智化建设、数智化服务和数智化管理。
ü 数智化建设：从数智化营销产品规模视角考量。这是企业数智化营销的工具搭建，从数智化平台、规模和应用来分析，具体考核线上售楼处、线上顾问数量等8个指标。
ü 数智化服务：从数智化营销服务视角考量。主要从数智化团队和保障角度来看，包含微聊客服务、金牌顾问等6个指标数据。
ü 数智化管理：从数智化营销应用效率和效果视角考量。主要从管理工具和管理成效角度来分析，具体包含产品合作率、到访率等8个指标数据。
1. 数据覆盖城市：北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、福州、武汉、长沙、郑州、重庆、西安、成都、昆明、沈阳、青岛、济南、长春、天津22个城市全域。
2. 数据覆盖房企：600余家房企。
3. 数据统计时间：节点性数据统计时间为8月30日，周期性数据统计时间为8月1日-8月30日。
4. 数据来源：58安居客房产研究院。
