2022年第一季度，受严峻的全球政治经济环境及国内疫情反复的影响，广深两城商用物业市场活跃度略有下降，租赁需求均有放缓，各板块资产表现普遍承压。与之相较，大湾区非保税物流市场则延续积极表现，租赁及投资需求持续增长。第一太平戴维斯发布2022年第一季度华南区房地产市场总结，回顾广深房地产市场及大湾区非保税物流市场的最新动态及表现并展望未来市场发展趋势。
第一季度，广州房地产市场整体表现较为平淡。甲级写字楼租赁需求放缓，全市空置率升至双位数水平；零星疫情影响下，次核心商圈空置率普遍小幅波动上升；住宅市场观望情绪持续浓厚，全市成交面积环同比齐降。
广州写字楼市场需求表现相对平淡空置率突破10%
第一季度，广州甲级写字楼租赁市场整体表现相对平淡，全市季度净吸纳量环比下降71.8%，至4.9万平方米。受此影响，叠加季内逾20万平方米新增供应的入市，全市平均空置率自2017年第三季度后再次突破10%，季末录得11.8%，环比上升2.3个百分点。
季内，在阶段性去化压力下，珠江新城部分业主选择适度降租以提高项目入驻率，全市租金指数随之环比下降0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月157.9元。
第二季度，全市预计迎来15.4万平方米新增供应。金融、互联网及科技类企业的需求或相继释放，市场租赁需求有望随之增长。尽管如此，但受新增供应入市影响，全市平均空置率预计仍将上升，同时平均租金或将延续下降趋势。
广州零售市场次核心商圈入驻率小幅波动全市空置率因此环比微升
第一季度，广州消费市场持续展现高增长韧性，前两月全市社零增幅居一线城市之首。季内，核心商圈优质项目品牌组合持续升级，中高端及网红品牌首店频现，但受本地零星疫情影响，次核心商圈空置率普遍小幅上升。受此影响，全市平均空置率环比微升0.2个百分点，至13.1%。
季内，核心商圈中优质项目租金基本维稳，但部分项目仍因自身经营问题而下调租金，以吸引优质品牌进驻。截至季末，全市租金指数环比微降0.6%，平均租金录得人民币每平方米每月674.9元。
第二季度，市场预计迎来两个新项目入市，共带来25.6万平方米新增供应。同时随着本地居民收入的不断提高，消费升级需求预计持续增长，中高端品牌料将延续积极扩张步伐，全市平均空置率有望逐步下调。但受次核心商圈新增供应影响，预计全市平均租金或延续结构性下降趋势。
广州住宅市场购房者观望情绪持续浓厚全市成交面积环同比齐降
第一季度，因受春节假期等季节性因素影响，开发商推盘多有延迟。截至3月19日，全市一手住宅市场供应面积环比下降73.6%，至70.0万平方米。尽管政府持续出台保障性政策以稳定住宅市场预期，同时个人购房融资环境持续改善，但市场观望情绪持续浓厚，去化表现倾软。截至3月15日，全市一手住宅成交面积环比下降52.6%、同比下降53.8%，至111.3万平方米。
季内，尽管市场成交主要集中于番禺、黄埔等片区，但受天河、越秀片区成交均价较高影响，全市一手住宅成交均价环比微升1.3%，至人民币每平方米42,961元。
未来，更多保障性政策有望陆续出台，同时购房者融资环境将持续改善。年内，中心城区亦将有部分高端项目推盘入市，将为购房者提供多元化选择，市场需求有望陆续释放。
第一季度，本地疫情反复给深圳房地产市场带来一定挑战。写字楼租赁需求放缓，净吸纳量显著下降；防疫措施升级致使部分零售项目经营承压，全市平均租金小幅下调；住宅市场方面，受春节假期及疫情影响，购房者看房活动多有推迟，全市成交面积环比下降。
深圳写字楼市场租赁需求受疫情冲击净吸纳量显著下降
第一季度，租赁需求受本地疫情冲击有所放缓，加之三月市场因疫情原因接近停滞，全市季度净吸纳量环比下降82.8%，录得7.6万平方米。受此影响，全市平均空置率在连续四个季度下降后再次环比微升0.1个百分点，至22.8%。
季内，受部分项目面临的去化压力以及年内百万量级新增供应的影响，业主议价态度倾软。全市平均租金降至人民币每平方米每月182.9元，租金指数环比下降0.9%、同比下降0.6%。
未来，受年内百万量级新增供应及疫情复发的影响，市场仍将面临较大的去化压力，全市空置率预计再度上升，平均租金料将持续下跌。
深圳零售市场租赁需求受本地疫情冲击部分业主因经营压力降租
第一季度，受本地疫情冲击，深圳消费市场增速放缓，零售物业市场租赁活动亦受冲击，市场整体表现较平淡。尽管如此，标杆项目的优化调改仍有序进行，位于罗湖、南山的部分项目陆续迎来多个国际品牌开业或扩张，项目入驻率上升，并推动全市平均空置率环比微降0.2个百分点，至7.2%。
本季，区域标杆项目租金稳中有升，但防疫措施令部分项目经营承压，业主适度下调租金。截至季末，全市平均租金录得人民币每平方米每月629.3元，租金指数环比微降0.3%。
第二季度，随着本地疫情逐步受控，品牌扩张活动料将恢复，全市空置率有望继续下降。受此推动，叠加本地人口红利持续释放，零售市场项目经营表现将持续提升，全市平均租金有望上调。
深圳住宅市场春节假期叠加疫情影响全市供需面积环比齐降
第一季度，受春节假期及市场情绪犹待回暖的影响，开发商继续推迟项目开盘时间，全市供应面积环比下降88.2%，至29.3万平方米。鉴于春节假期令部分看房活动推迟，叠加年后新一轮疫情的持续影响，全市成交面积环比下降35.8%，至86.5万平方米。
本季核心区域成交面积占总量比重环比提升29.6个百分点，全市成交均价因此结构性环比上升至人民币每平方米71,375元。
随着政策及融资环境逐步释放回暖信号，成交量料将随供应扩大而增长。此外，“稳地价、稳房价、稳预期”仍为主基调，预计深圳一手住宅价格将总体维稳。
粤港澳大湾区非保税物流市场租赁市场持续火热投资情绪保持高涨
第一季度，大湾区非保税物流市场租赁需求持续畅旺，三大重点城市板块资产表现保持坚挺。得益于此，各城总租用成本持续上升。截至2021年末， 深圳平均总租用成本已突破人民币每平方米每月60元，东莞平均总租用成本亦突破人民币每平方米每月40元，且与广州的成本（人民币每平方米每月42.4元）差距进一步缩小。得益于租赁市场的强劲表现，大湾区物流投资市场热度持续上升，投资者情绪保持高涨，未来市场有望迎来更多投资交易达成。
