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当前，统筹疫情防控和经济社会发展，宏观经济稳中向好。坚持 “房住不炒” 定位实现 “三稳” 目标，维护房地产市场平稳健康发展。在新形势下，房地产企业应增强风险意识，强化经营管理水平，实现企业高质量的发展。在此背景下，房地产行业发展面临新形势，房地产企业应增强风险意识，强化经营管理水平，实现企业高质量的发展。为此，中指研究院在百强研究的基础上拓展研究 101-200 强企业群体，从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，以更加宏大的视角延伸研究边界，扎实中国房地产百强企业研究。
2021 年，全国商品房销售额为 18.2 万亿元，同比增长 4.8%，销售面积为 17.9 亿平方米，同比增长 1.9%，销售额与销售面积均创历史新高，实现了销售业绩的增长。2021 年，中国房地产 101-200 强企业紧跟市场节奏变化，顺势而为主动调整战略把握主流需求，实现了销售业绩的稳定增长，销售总额 17085.7 亿元，同比增长 6.8%，较全国增速高 2.0 个百分点；市场份额为 9.4%，较上年上升了 0.2 个百分点。
中国房地产 101-200 强企业销售主要集中在二线与三四线城市。从 30 家代表企业重点项目销售情况来看，近九成销售来源于二线与三四线城市，其中二线城市占比 65.8%，与去年同期相比增长 4.1 个百分点，三四线城市占比 23.4%，与去年同期相比增长 6.1 个百分点。
中国房地产 101-200 强企业聚焦深耕城市群，持续扩大市场占有率，实现了销售业绩的稳步增长。从 30 家代表企业重点项目销售情况来看，长三角、粤港澳、京津冀、成渝和长江中游五大城市群是其销售额主要来源区域，贡献占比总计达 84.8%，占比较 2020 年增长 4.5 个百分点。
2021 年，101-200 强企业把握市场主流需求，顺应需求变化加推首置类和首改类产品，助力项目的快速去化。从代表企业重点项目各面积段产品的销售占比情况来看，90 平米以下的首置类产品销售占比为 18.8%，较上年增长 4.4 个百分点；90-140 平米的首改类产品占比高达 62.3%，较去年增长 1.8 个百分点；140-200 平米的改善类产品和 200 平米以上的改善类分别下降 3.6 个百分点和 2.6 个百分点，占比为 14.3% 和 4.6%。
具体结合城市等级来看，101-200 强企业在一线城市加大首置类产品的供应力度，其中首置类产品占比较上年显著增长 7.9 个百分点至 30.5%。在二线城市中，首置类产品占比提升 6.4 个百分点至 18.8%，90-140 平米首改类产品占比提升 0.2 个百分点至 61.2%。三四线城市首改类产品是最大需求，90-140 平米的首改类产品增长 9.8 个百分点至 68.0%。
2021 年，101-200 强代表企业拿地金额总量为 1521.1 亿元，同比增长 6.4%。从权益拿地面积来看，30 家代表企业的新增土储权益面积中超五成位于二线城市，占比为 54.4%，增长 9.3 个百分点。2021 年，101-200 强企业一方面以二线及核心城市周边三四线为重点投资区域，加大长三角布局力度；另一方面在深耕区域依靠自身资源优势，通过旧改、城市更新、产业以及文旅等方式获得低成本土地储备。
2021 年中国房地产 101-200 强代表房企拿地权益金额占比均值为 68.3%，与 2020 年相比下降了 3.1 个百分点，合作拿地力度明显增强。在金融监管和 “两集中” 等政策的影响下，101-200 强企业增加合作力度，以期降低风险、分摊资金成本。与此同时，101-200 强企业借助自身在深耕区域的品牌和资源优势，采用旧改、城市更新、产业地产、文旅地产等方式积极扩充土地储备。
受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，企业盈利空间被进一步压缩。2021 年，中国房地产 101-200 强企业净利润率均值为 8.9%，较上年下降 0.2 个百分点。
随着房地产市场竞争日益激烈，土地成本居高不下侵蚀企业利润空间。101-200 强代表企业 2021 年新增土地楼面均价占销售均价比重的均值为 50.3%，同比增长了 2.0 个百分点。土地成本高企一定程度上挤占了企业的利润空间。
升级管理能效，降低成本提升管理效率。101-200 强企业可适度尝试 “数字化” 转型，构建精细化管控体系，将业务在线化、数据可视化、管控精细化切实落地，可以提升决策的有效性、安全性；建设财务系统、成本系统、费用系统等信息化工具和平台，可以实现精细化管控，降低销售费用和管理费用，以科技化、系统化的服务模式降低运营成本，同时提升客户体验和经营效率。
101-200 强企业可在市场竞争中做出快速反应，发挥灵活机动优势。总部层面，101-200 强企业实行精简化区域管理结构，提升管理效能。区域层面，优化区域管理结构，通过总部统一协调，合理配置资源区域布局，从而达到强化区域深耕目标；通过地区公司精简合并区域公司，简化内部流程，提高组织效率和运营效率。业务层面，从战略层面统筹各多元业务发展，实现资源配置优化。一方面，房企优化业务板块，裁撤或者合并部分业务。另一方面，新设部分业务事业部，加大业务发展力度，使业务适配总体战略发展。
持续践行企业社会责任
抗疫救灾彰显企业担当
2021 年是我国脱贫攻坚和乡村振兴战略实施交汇的特殊时期，是接续推进全面脱贫与乡村振兴有效衔接得一年，同时又面临疫情、灾情挑战。在这种背景下，101-200 强企业作为各地区经济增长的重要推动力和劳动就业稳定器，持续践行企业社会责任，一方面面对疫情，101-200 强企业快速反应，积极捐资捐物。另一方面，在以 “保交楼、保民生、保稳定” 为首要目标的政策要求下，交付是刚性需求，为了稳定市场情绪、修复市场信心，各家房企不约而同聚焦保项目交付事项。此外，“实现碳中和”是我国贯彻 “十四五” 发展规划，推动高质量发展的必然要求。房地产企业未来不仅本身积极尝试减少碳排，更能够带动上游节能减排，整体价值链实现“碳达峰”、“碳中和”。
打造小而美优质房企
适度推进规模化发展
中国房地产 101-200 强企业应强基固本，提升自身经营能力，通过谨慎投资，开发核心产品、提升能力，制定符合自身特点的发展战略，借鉴百强企业发展经验，形成有特色的专属发展路径。101-200 强企业应响应国家战略发展需要，强化区域深耕、提升产品品质，并尝试在城市更新、乡村振兴等领域的探索，把握发展机遇构建自身综合实力壁垒。
拓展融资渠道寻求合作模式
适度谨慎推进规模化
以史为鉴，方能行稳致远。101-200 强企业在未来的发展过程中，可在保持杠杆率、优化债务的基础上，寻求适度的规模扩张。当前，多家高存货、高周转、高杠杆模式房企面临流动性危机，此种模式的弊端已经显现，房企需逐步改变经营模式，以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性，以适应极速分化的市场。
以人居需求为本
全方位提升产品品质
产品定位需要解析目标客户或目标市场需求。锁定、细分目标市场，进行明确的产品定位是企业发展的基本内容。在核心业务的基础上，通过市场调查、研究分析以及创新构思，结合不同地区的人文风俗习惯，明确企业产品特色、功能，区别其他产品，形成差异化竞争优势。
产品结构应适应市场需求与自身规模。前瞻市场趋势，调整产品结构，及时推出满足市场需求的适销产品，是保证业绩增长的保障。当行业深度调整时，企业能够及时调整产品对策及产品模块标准化配置，应对限价及行业下行等带来的成本压力，通过加强客研，细分客户群体，逐步适度拉开不同等级产品档次。
形成区域性特色专注力
实现规模与效益的稳定增长
首先，依托在区域专注经营的经验，加深对政策的理解，有利于抓住市场机遇，前瞻性研判未来发展方向。 其次，专注区域的企业具有资源优势，在融资新规及集中供地政策出台的背景下，通过区域优势和资源，地方企业更受本地政府和金融机构的青睐，从而获取更多发展资源。 再次，专注区域深耕为企业积累了品牌口碑与客源群体信息，在市场竞争中帮助企业获取溢价能力与品牌价值，助力产品去化和销售增长。 最后，通过长期专注地区深耕所形成的成熟、具有本地特色的产品线，当前房地产行业已度过高标准化的产品时代，由于各地购房者固有生活习惯、文化风俗不同，具有本地化特色的产品才能满足当地人个性化的人居需求，使该类企业具备了区域市场竞争的先天优势。
充分借助自身资源优势
可适度拓展延伸服务
中国房地产 101-200 强企业可通过承接地方政府项目助力乡村振兴，提升产品的市场竞争力，提高项目盈利水平。房企经过多年探索与发展，在商业、产业等领域已有所积累，房企对比其他行业，在资本、规划、营销、建设等层面拥有优势，能够更大限度地将市场、技术、信息等要素与贫困地区的资源优势相结合，比如特色小镇建设、乡村旅游、教育研学示范基地、现代农业项目、民俗产业等。同时，房企可在国家政策支持的城市更新与乡村振兴等领域加大投入，开辟新的增长方向。
结语
2021 年全国房地产市场总体表现为超预期增长，未来房地产市场仍存在发展空间。101-200 强企业在疫情与政策的双重压力下，通过区域深耕战略，重点布局，结合各地市场需求加推适销产品，设计开发符合区域特点的特色化产品，从而实现销售额稳步增长。2021 年底的中央经济工作会议明确提出房地产业要 “探索新的发展模式”。房地产行业进入调整通道，过去” 高周转、短平快“的发展模式急需改变，未来房地产企业低负债、低杠杆的经营模式将会受到鼓励，将是新发展模式的重要方向。101-200 强企业要专注于提升运营能力，培育新动能，实现高质量发展。
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