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72.2亿元摘分钟寺地块 合生创展觅规模利润新平衡

时间:2020-05-13 15:57:15       来源:蓝鲸房产

在北京土拍市场,一家200亿规模的“中小”房企成为了主角。

在5月9日的北京分钟寺地块的焦点战中,罕有露面的合生创展(HK:00754)力压老对手中海(HK:00688),以72.2亿元的总价成功将这一四环内不限价地块收入囊中。

长期以来,“囤地”、“长周转”是业界给予合生创展的鲜明标签,合生创展也借此实现了超过行业的极高利润。然而,随着不可逆的土地红利消失,这家“地产航母”或也在寻找规模、利润的新平衡。

72.2亿元摘分钟寺地块

5月9日,北京迎来了一场百亿土拍盛宴,聚光灯下的焦点无疑是分钟寺L-24、L-26地块。资料显示,该宗地属于R2二类居住用地,建设用地面积35782.376平方米,建筑控制规模不大于107437平方米,起始价57.19亿元,起始楼面价超过5.32万元/平方米。

最终,势在必得的合生创展以72.2亿元竞得该宗地块,溢价率约26.25%,折合可售楼面价约69435万/平米。

至此,在近一年来,对北京优质地块有着巨大渴望的合生创展,似乎终于得偿所愿。就在10个月前,合生创展时隔近2000天重回北京土拍市场,与中海地产展开对“地王”地块的角逐,然而随着中海的再一次举牌,遗憾与造甲村地块失之交臂。

丰台、四环内、不限价、起拍价超过50亿元,可以看到,本次出让的分钟寺地块有着与造甲村地块近乎相同的标签,颇为巧合的是,最后留在场中角力的对手依然是合生与中海,这一次,合生创展最终笑到了最后。

本次出让的地块与合生创展有着极深的渊源。资料显示,分钟寺地块由珠江地产旗下企业负责土地一级开发,而其与合生创展同属朱孟依掌控。据悉,分钟寺地块一级开发过程极为繁复,珠江系也投入了巨资进行土地拆迁整理、旧城改造工作。

值得一提的是,虽然价格不俗,但并不影响业内人士普遍看好该块土地的潜力。中原地产首席分析师张大伟便表示,作为不限价商品房住宅,这个区域卖到10万+也是预料之中的事。

将时间轴拉长,本次斩获分钟寺地块亦是近一年来合生创展积极拓储的缩影。除分钟寺地块外,仅在去年下半年,合生创展耗资约74亿元,在北京、广州、廊坊、苏州、江门等城市频频落子,其中亦包括其与金茂联合体拿下的北京石榴庄地块。

在积极的布局下,合生创展土储货值结束了自2014年以来持续5年的下行走势,在2019年同比上涨6.5%,截至报告期末,土地储备达3111万平米。

这一土储水平已经与目前诸多高周转的千亿级房企相当,甚至从土储结构来看,合生创展还将更胜一筹。根据年报披露,截至2019年末,合生创展仅一线城市北上广土储面积便达到1745万平方米,其中住宅面积达到1094万平方米。

显然,作为曾经王石口中的“地产航母”,以及国内首家实现销售百亿的老牌开发商,合生创展依然有着不俗的底蕴。

火线招聘或试水高周转

然而,多年来积累的丰富土地资源却未能给合生创展带来相对应的规模。

在2019年,销售额实现历史性突破的合生创展,但仅停留在200亿元水平,与庞大的土储形成鲜明反差。

在业内人士看来,这无疑与合生创展过往开发节奏缓慢以及追求盈利最大化的模式相关。在知名地产分析师严跃进看来,过去公司确实享受到一些土地增值红利,在地价不断上行的大环境下,土地开发越迟缓收益越高,但土地迟迟不开发,无疑也将使得企业失去一些新地块的开发机会。

翻阅过往数据,合生创展诸多项目开发周期均超过10年,而作为其成名作——“云端顶豪”霄云路8号项目,在2008年拿地之后,时至今日,取得预售许可的建筑面积仍不足半数,而根据年报披露,地块内仍有36.22万平方的建面在未来3年内没有竣工计划。

与之相对的,在追求利润最大化的过程中,合生创展确取得不俗成绩,2019年毛利实现93.63亿港元,毛利率进一步提升至50%,远高于行业25%左右的整体水平。

然而随着一线城市调控力度不断强化,行业也在发生着变化,过往合生创展所依赖的土地红利开始不再时间而增长。有观点认为,当难以快速入市的土储货值占据过高比例时,对于资金的长期占用使其难以成为企业发展潜力的加分项,更或成为拖累企业利润、规模的绊脚石。

比较鲜明的变化是,在今年房企的业绩说明会上,很多规模房企不再追求庞大的土地储备,对于土地货值的看法也从过往 “满足企业3-5年发展需要”,下降为2-3年为宜。

在此背景下,业内人士对合生创展旧有的商业模式也展现了忧虑。严跃进进一步表示,现在的大环境还是要求企业能够主动参与这个地产项目的开发,否则放缓开发节奏不仅对企业发展不利,同时,也可能会引起一些政策的管控。

事实上,在过往的商业模式受到挑战后,近两年合生创展也在尝试作出改变,并对“高周转”模式抛出了橄榄枝。

就在拿下分钟寺地块的第二天,5月10日合生发布了招聘公告,涉及岗位包括设计经理、营销副总、生产副总经理、项目总经理、策划经理以及销售经理等,此举在业内人士看来,意味着合生创展开始对项目的入市时间有了更严格的要求。

无独有偶,去年9月联合金茂拿下的南苑石榴庄地块,目前也已全面开工,虽然项目并非合生操盘,但同样显露出其对资金周转的追求。显然,这家颇为“港派”的老牌开发商,正在试图减弱对老项目的依赖,展开以高周转项目冲刺规模的尝试。

然而,如同围绕在合生创展身上的家族化标签一样,虽然朱孟依在2018年9月请来了席荣贵填补了超过6年没有行政总裁的空缺,但依然没能阻挡职业经理人的流失,以及改变业界对合生的评价。

面对已经发生变化的大环境以及这艘转向不易的“地产航母”,今年伊始正式当家的朱桔榕,最终又将如何调整规模与利润的平衡,尚待时间验证。